在（zài）买房的过程（chéng）中经常为了表明购房人的买（mǎi）房意思而要求预先交付一定（dìng）款项的行为（wéi），实践中更有“小订（dìng）”和“大订”的做法，那么定（dìng）金和订金是一回（huí）事（shì）吗？如果购房（fáng）人最终决定不（bú）买（mǎi）这套房子了能够退还吗？定金指合同（tóng）当（dāng）事人为了（le）确（què）保合同的履行，依据法律和合同的（de）规定（dìng）由一（yī）方当事（shì）人（rén）按合同标的额的一定比（bǐ）例，预先给付对方（fāng）的金钱或其他替（tì）代物。

债务人履行债务后（hòu），定（dìng）金应当抵作价款或者收回。给付定金的一（yī）方不（bú）履行约定（dìng）的债务的，无（wú）权要求返还定金；收受定金的一方不履（lǚ）行约定的债务的，应当双（shuāng）倍返还定金。因此（cǐ），定金在性质上具有明显的制裁（cái）违约行为的性质。购房（fáng）人和开发商约定的（de）定（dìng）金具有从合同的性质，它以主合同的存在为必要条件。当主合同不成立、无（wú）效或被撤销，定近条款也不能生效。主合同（tóng）消灭（miè），约定的定金（jīn）也随之消灭。

订金（jīn）则（zé）是指购买（mǎi）人怕（pà）看中的房子不能买到而（ér）交（jiāo）的预订的钱，可（kě）以（yǐ）理解（jiě）为一种（zhǒng）预付款行为，合同（tóng）确立、履（lǚ）行时（shí）预付款要（yào）充抵价款，合同（tóng）不（bú）成立时预付（fù）款应当返（fǎn）还（hái）。订金的适（shì）用（yòng）不存（cún）在制裁违约行为的问题，对合同没有（yǒu）担保作用。如果购房人（rén）预（yù）交的是订金，最终（zhōng）确定不想购买时，开发商（shāng）应当退（tuì）还。因此（cǐ），购房（fáng）人在购房的过程中（zhōng），应当与开（kāi）放商（shāng）明确自己所（suǒ）预交的钱款（kuǎn）属于“定金”还是“订金”，如果属于“定金（jīn）”应（yīng）当是以（yǐ）书面的形式明确（què）加以规定。

关（guān）于“订金”的法律（lǜ）性质。我国法（fǎ）律没有（yǒu）明确（què）的规定（dìng），所以“订（dìng）金”不（bú）是（shì）一个严格的（de）法律上的概念（niàn），一（yī）般应理解为预付款，交付“订金（jīn）”是先予（yǔ）履行债务的行（háng）为。而（ér）关于“定金”，在我国《民法通则（zé）》和《担保法》中（zhōng）都有明显的（de）规定，它和保（bǎo）证、抵押、质（zhì）押与留置并列为5种担（dān）保形式（shì）之一，属（shǔ）于债务人向债（zhài）权人履行债（zhài）务（wù）的担保。债务人??行债务后，定金（jīn）应当抵作价款。二者（zhě）的区别在（zài）于：交付“订金”属于（yú）先予履行债（zhài）务（wù）的行为，而交付“定（dìng）金（jīn）”是实施的担（dān）保行为，即（jí）交付定金的一方不履行约定的债（zhài）务（wù）时，无权要（yào）求返还定（dìng）金，收受定金的（de）一（yī）方不履行约（yuē）定的债务时，应（yīng）当双倍返还定（dìng）金。