小产权房（fáng）将何去何从？
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小产权房（fáng）分类及法（fǎ）律（lǜ）性（xìng）质
小产（chǎn）权房（fáng）是（shì）相对商品（pǐn）房而言。也就是说，具有房管局颁发的房产证和县政府（fǔ）颁发的国有土地使用权证的房（fáng）屋是商品房（fáng），就是大产权房。虽然没有国（guó）有土地（dì）使用权证但有（yǒu）房管局颁发的房产证，而且是建造在（zài）国（guó）有土地上（shàng）的房（fáng）屋比如说房改房、集资房也是大产权房。大（dà）产权（quán）房依据《物权法》，可以自由流通，具有完全（quán）的物权（quán）。
小（xiǎo）产（chǎn）权房的建造分（fèn）三种：
1）在宅基地上建（jiàn）成的房子，只属于该农村的集体经济组（zǔ）织成员居（jū）住，非集体经（jīng）济组织成员根本不能够购买（mǎi）；
2）在集体建设土地上建造（zào）的房屋，虽然其（qí）建造土地是合（hé）法（fǎ）审批的（de），但（dàn）建造成居（jū）住房（fáng）屋则是违（wéi）法的，主要表（biǎo）现（xiàn）为某些集体经济组织为谋利（lì），将用于乡镇企业和工业等建设用（yòng）地私自建造成公寓性质出售（shòu）或出租谋利（lì）；
3）擅自占用农用 非建设用地违法建设。这（zhè）种类型的（de）小产权（quán）房，不但土地使（shǐ）用违法，建造施工也违法，是严重的（de）违章建筑。
通过以上分析（xī），我（wǒ）们可以知道（dào）：小产权房分（fèn）两种类型：
一（yī）种是（shì）合法的农村房，只是依据“农民（mín）集体所有的（de）土地的使用权不得出（chū）让、转（zhuǎn）让或者（zhě）出租用（yòng）于非农（nóng）业建（jiàn）设”之法（fǎ）律规定，销售（shòu）行（háng）为属于违法，城镇居民购买属于无效的法律民（mín）事行（háng）为。
二是（shì）违章建筑，取（qǔ）得土（tǔ）地和（hé）建造本身就是违法行为，如果购买该类小产权（quán）房，那（nà）么风（fēng）险是巨大的。
依据《土地管（guǎn）理法》的规定（dìng），农民集体所有（yǒu）的土地的使（shǐ）用（yòng）权不得出让、转让（ràng）或者出租用于非农业建（jiàn）设。而（ér）农村宅基地（dì）属集体（tǐ）经济组织所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房（fáng）屋卖（mài）给城市居（jū）民的买卖行（háng）为（wéi）不能受到（dào）法律的认可与保护，也就（jiù）不能办理土地使用（yòng）证、房产证（zhèng）、契税证等合法手续（xù）。由此（cǐ）可见，乡产权房是不能向非本集体（tǐ）成员的第三人转让或出（chū）售的。但这并（bìng）不是说（shuō）乡产权（quán）房就不能转让，而（ér）是说其转让或销售的对象是有限（xiàn）制的（de），只能在集体成（chéng）员内部是可（kě）以转让、置换（huàn）。
小产权房政策（cè）路线
2007年6月原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农（nóng）村购买农村住房，不符合现有（yǒu）土地管理制度的规（guī）定。
2007年12月国务院常务办公（gōng）会明确要求城镇居民不得到农村（cūn）购买宅基地、农民住宅或（huò）小产（chǎn）权房。
2008年1月国务院下发的《关于严格（gé）执行有（yǒu）关农村集体（tǐ）建设用地法律和政策的通知》指出，任何（hé）涉及土地管理制度（dù）的试验和探索，都（dōu）不（bú）能（néng）违反国家（jiā）的土地用途管制制度。
2008年（nián）7月15日国（guó）土部下发通知，要求（qiú）尽快（kuài）落实农（nóng）村（cūn）宅（zhái）基地确权发证工作，但明（míng）确指出不得为小产权（quán）房办理任何形式的产权证明。
2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地（dì）管理促进批（pī）而未用土地利用的通知》，再（zài）次（cì）向（xiàng）地方政府重申，坚决（jué）叫停各类小产权房（fáng）。
购买（mǎi）小（xiǎo）产权房有什（shí）么风险（xiǎn）
毁（huǐ）约风险：如果房价上涨，出卖人毁约（yuē），从目前已有的案例来（lái）看（kàn），法院会支持其合同无效请求，返还房屋（wū），退还购房款，很难支持购房（fáng）人求赔偿损失（shī）的请求。
政（zhèng）策风险：购房人与开（kāi）发商签订合同并交付房款后（hòu），如果相关部门（mén）整顿乡产（chǎn）权房的（de）建设项目，可能就会导致（zhì）部分项目停建甚（shèn）至被强迫拆除。那么结（jié）果只能是购房人找开发商索要购房款，购（gòu）房人就可能面临既无法（fǎ）取得房屋，又不能及时索回房（fáng）款的尴尬境地。
拆（chāi）迁风险：购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合（hé）法（fǎ）的产权人，所以（yǐ）其无法（fǎ）得到拆迁（qiān）补偿和安置。
其它风险：购买（mǎi）小（xiǎo）产权房（fáng）后，无（wú）法迁移户籍，无（wú）法（fǎ）抵押贷（dài）款，无法合（hé）法的（de）变现，涉及（jí）到相（xiàng）邻权侵害（hài），也很（hěn）难获得法律保障救济。
另外，由于乡产权房不（bú）受法律认可（kě），也不用在房管部门备案，不在政府机构（gòu）监管范围内，因（yīn）此在使用房屋的过程（chéng）中（zhōng），如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救（jiù）济途径（jìng）也非常有限。
