杭州网讯  4月17日国务院（yuàn）发（fā）布《关于坚决遏制部分城市房价过快（kuài）上涨的通知》，提（tí）出“坚（jiān）决（jué）抑制不合理住房需求”，银（yín）行房（fáng）贷等各项政（zhèng）策（cè）的变（biàn）化，使得（dé） 房产买卖双方产生了许多新的（de）纠纷。

在房产新（xīn）政下，原先订立的交易合同该怎样继续？认为不能继续执（zhí）行的合（hé）同能（néng）不能解（jiě）除？如何操作才不会违（wéi）约（yuē）？面对现场听众提出的问题，昨天，在（zài）浙江（jiāng）图书馆举（jǔ）办 的“泽（zé）大（dà）法律大讲堂”中，浙江大学律师实务研究中心的专家、律（lǜ）师们一一做了解释。

贷款门槛高了，想解除合同（tóng）怎（zěn）么办？

全新的贷款政策大大提高了买房的“门槛”，让（ràng）许（xǔ）多原本准备购买第二套、第三套房屋的人觉得（dé）有些（xiē）吃不（bú）消，纷纷想解除合同，这时应该怎么办？

律（lǜ）师（shī）点拨：可适用最高院《关于审理商品房买（mǎi）卖合同纠（jiū）纷（fēn）案件适用法律若干问题的（de）解（jiě）释》第23条（tiáo）。

该条（tiáo）规定（dìng）：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式（shì）付款、因当事人一方原（yuán）因（yīn）未能订立（lì）商品房担保贷（dài）款合同并（bìng）导致商品（pǐn）房买卖（mài）合同不能继（jì）续（xù）履行的（de），对方（fāng）当事 人可以（yǐ）请求解除合同（tóng）和赔偿（cháng）损失。因不（bú）可（kě）归责于当事人双方的事由未（wèi）能订立商品房担保贷款合同并（bìng）导致商品（pǐn）房（fáng）买卖合同（tóng）不能继续履行的，当事人可（kě）以请求解除合同， 出（chū）卖人应当将收受的（de）购房款本金（jīn）及其利（lì）息或者定金返还买受人（rén）。”。

但律（lǜ）师（shī）同（tóng）时提醒，应根（gēn）据当事人提供的证据（由主张解除的一方提供证据），区分实际情况是否符（fú）合以下二个条件：（1）“不可归责（zé）于当事人（rén）双方事由”。（2） “并导（dǎo）致已订（dìng）立的（de）合同不能继续履（lǚ）行”。

房（fáng）产新政不能算（suàn）“不（bú）可抗力”或“情（qíng）事变（biàn）更（gèng）”

在现场（chǎng），有许多市民提出，合同上有写明“碰到不可（kě）抗（kàng）力或（huò）情势变更，可以解（jiě）除合约。”能不（bú）能利用这一条来解除购房合（hé）同？

律师分析：“不可抗力”是指“不能预见、不能（néng）避免（miǎn）并不能克服的客观情况”，房产新政不（bú）属于“不（bú）可抗力”或“情事（shì）变更”。

长期以来，国家控制房价过快增长的决心和信号是明（míng）确的，当（dāng）事人对房贷政策的调整在订立合同（tóng）时应该（gāi）有所预见，同（tóng）时，首付提高并是不能（néng）克服，可以（yǐ）去借钱来付首 付继续履行合约。

所以，以（yǐ）‘不可（kě）抗力（lì）’为理由解除合约这条（tiáo）路行不通。”

开（kāi）发商（shāng）没有（yǒu）预售证，认（rèn）购无效

现场听（tīng）众中，有（yǒu）不少（shǎo）市（shì）民（mín）并不是购买现房，而是预购了期房，有的市民说，看（kàn）现在这个（gè）形式，房价可能（néng）要跌了（le），预购的房子不想要了（le），能不（bú）能和开发商解除合同？

       律师（shī）答疑：如（rú）果开（kāi）发商未取得（dé）商品房预售许可证明，以“预约（yuē）”“认购”“意向”等方式收取买方人款项（xiàng）或（huò）定金、意向金（jīn）等，或（huò）订立（lì）买卖合（hé）同的，主张合同无效， 买（mǎi）房人有（yǒu）权要求开（kāi）发商返还已付（fù）购房款和本金等。

但（dàn）如果（guǒ）开发商已经取得了预（yù）售许可（kě），能否解（jiě）除合同还要看合同中的具（jù）体规定。

       单（dān）方解除应（yīng）承（chéng）担的违约责任

律师（shī）介绍，如果一方当事人单（dān）方面解除合（hé）同，应当承担违约责（zé）任（rèn）。违（wéi）约责任（rèn）具体形（xíng）式为：

（1）卖方（fāng）双倍返还定金或买方定金没（méi）收。

（2）支付合同约定的违约金（jīn）。

（3）如约（yuē）定以首期已付款作为补偿或（huò）赔偿的，应视为约定违约金。可以根据违约金过高或过（guò）低（以实际损失上下（xià）30%为标准（zhǔn））的规定，请求法（fǎ）院（yuàn）酌（zhuó）情调整。

（4）预期利益损失的补偿。

《合（hé）同法》第一百一十（shí）三条规定：“当（dāng）事人一（yī）方不（bú）履行合同义务（wù）或者履行合同义务不符合约定（dìng），给对方（fāng）造成损失（shī）的，损失赔（péi）偿额应当（dāng）相当于因违约（yuē）造成的（de）损失，包括（kuò） 合同履行（háng）后可获得的利益，但不得超过违（wéi）反（fǎn）合同（tóng）一方订立合（hé）同时预见（jiàn）到或者应当预见到的（de）因违反合同可能造成的损失。”，依此（cǐ）规定，如果守（shǒu）约方（fāng）主张违约（yuē）赔（péi）偿，则 包括当（dāng）事（shì）人（rén）订立合同时可（kě）预见的预期利益损失，在（zài）房（fáng）屋买卖合（hé）同中（zhōng），主要是合（hé）同解（jiě）除导致房屋差价（jià）的损失（shī）。

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